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楼市进入深改期的北京样本:租售并举已成为趋势
http://chenchongming.com.cn  2020/3/25 1:32:55  

  推出租售并举、试水共有产权

  7月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示,将从本市房地产市场发展实际出发,研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。

  而自去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政。“支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设”成为今年下半年金融体系的重点工作。

  对于全国而言,北京地区的政策往往拥有风向标的意味。我们不妨以北京政策为样本,解码当下楼市新政。

  北京超20宗土地全部或部分自持

  “租售并举已经成为趋势”

  今年8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。

  值得注意的是,这两宗地块并非北京市仅有的需要开发商自持的地块。据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

  1.万科的逻辑

  在去年底北京试点这种“租售并举”模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。

  业界普遍认为,房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。

  不过,万科总裁郁亮表示,万科之所以拿下70年自持地块,是基于对行业的判断——未来的趋势是租售并举。“今天城市年轻人购房困难,‘只租不炒\\’的定位会把这个缺补上。70年的使用权作为租房物业,我觉得算账是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。”

  2.在全国产生示范效应

  实际上,租售并举一词近年来十分火热。去年6月,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》),旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

  值得注意的是,当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块,但相较于首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。

  3.政府是秤砣

  “租售并举已经成为趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前北京和上海自持地块比例较大,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处。

  不过,中原地产首席分析师张大伟表示,自持地块的房屋在整个市场上来说量不算大,是否能够对整个市场产生预期的效应还有待观察。

  著名财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。

  “政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。”叶檀表示,维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性并没有。

  共有产权引发最多热议

  政府帮购房人背杠杆?

  8月3日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。

  所谓共有产权房,北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权\\’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

  1.一个喜讯

  根据《办法》,北京拟新推“共有产权住房”,主要针对无房户,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

  这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力,对于许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。

  2.长效机制

  共有产权住房不仅可以出售,也可以出租。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。

  北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。

  北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机、促进公平具有重大意义。共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则,特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展,也将产生积极影响。

  实际上,“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为,政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,有参与决策的权利。另外,买房子的人如果想买后待价而沽自己不住,政府可能将有权干涉。”

  不过,有业内人士表示,究竟政府所占产权比例多大,法律责任如何划定等问题仍需进一步有相关细则落地。

  本版撰文 北京晨报记者 姜樊

  楼市深改各地密集表态

  都拿“租”做重头文章

  2016年12月2日

  北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的三宗100%自持地块有了归属。万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。这种方式很快在全国产生了示范效应。

  2017年4月26日

  杭州土地市场成交5宗地块,竞得开发商均必须现房销售,并不同比例地持有项目产权,最高自持比例达到100%。

  2017年6月14日

  上海拍卖的两宗商业地块也对竞拍房企提出了“竞买方100%自持”的要求。其中,上海长宁区商用地块,仅吸引3家房企参加拍卖报价,最终地块由招商和东航两家企业的联合体以16.06亿元拿下。

  2017年7月4日

  上海市浦东张江、嘉定新城两宗国有建设用地出让。两宗土地出让年限均为70年,但是土地用途为“租赁住房”,在年限内严格遵守只租不售原则,开全国先例。

  2017年7月17日

  广州市政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,这是首次点燃“租购同权”的热议。
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