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放长线钓大鱼?孙宏斌26亿买链家6.25%股权
http://chenchongming.com.cn  2020/3/24 1:30:43  

 1月9日,融创中国控股有限公司(01918.HK)(以下简称“融创”)发布公告称,公司以26亿元入股北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家”),持股比例为6.25%。对于此次“联姻”的原因,公告表示,融创看好中国房地产存量交易市场的发展空间,此次增资是一次较好的投资机会。另外,在双方公司业务上也有较好的协同发展空间,有助于融创业务的提升。而链家相关负责人就此回应称,融创投资的对象为链家网及链家经纪业务。此次融资旨在推进链家服务标准和大数据能力的提升,以进一步提升房产服务体验。

  有业内人士表示,融创向链家献上的26亿元“彩礼”看上去像是互帮互助的结果,但对于向来走房地产高端范儿的融创,以及秉持传统租赁和二手房买卖业务的链家而言,二者的“婚后”生活是否能如预期般理想还有待观察。

  链家上市前奏?

  据融创发布的公告显示,融创旗下房地产公司与链家及其经营股东签订增资协议,将以26亿元的价格获得链家6.25%的股权。按此计算,资本市场给链家的最新估值已经达到416亿元。为此,融创将向链家委任一名董事,链家将成为融创的联营公司。根据增资协议,链家注册资本将在原有的17202859元的基础上由融创再注入1146857元,而另外的2598853143元作为链家资本公积金。

  链家相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时确认了上述消息,并表示此轮融资,融创投资的对象为链家网及链家经纪业务,此次融资旨在推进链家服务标准和大数据能力的提升,以进一步提升房产服务体验。此次以融创为代表的投资方对链家进行投资,既是对链家未来发展的认可,也是对以数据驱动的房产服务平台的认可。

  “融创看好中国房地产存量交易市场的发展空间,且链家已经在该市场上建立绝对优势地位,融创看好链家的未来发展空间,且认为此次增资是一次较好的投资机会。另外,在双方公司业务上也有较好的协同发展空间,有助于融创业务的提升。”上述融创公告中说。

  “所谓门当户对的并购模式在此类案例中也得到体现,跨界合作既是防御房地产领域政策调整的风险的考虑,也是在2017年市场降温预期下的一种主动防御策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,对于融创来说,等于打造了一个非常完美的营销平台,尤其是热点城市的平台。对于链家来说,能够加快上市节奏,同时也能够配合融创的城市布局进行新门店的开设。

  事实上,纵观前几次链家融资历程及市场扩张步伐,走向IPO已经成为链家必选之项。据媒体此前披露,按照此前相关投资计划,链家将在5年内上市,包括但不限于借壳等方式,如果在该日期前未能上市,链家将以投资人的融资金额外加每年8%的利息予以回购补偿。目前公司已经成立了上市团队,由负责资产和并购的副总裁单一刚领导。

  而澎湃新闻更是报道称,链家将于今年下半年进行IPO。但上述链家相关负责人对于公司今年是否上市等一系列提问回应说:“没有听说”“不方便披露”。而融创相关负责人表示:“一切以公告为准”。

  尚待磨合

  事实上,虽然融创公告中对于此次“联姻”行为部分解释为双方公司业务上有较好的协同发展空间,将有助于提升融创业务,但以租赁和二手房交易为主业的链家能否在短期内对其提供助益还尚待考证。抑或是如公告中所提到的前半句,入股只是看好一次不过是“洒洒水”的投资机会,而恰巧链家也是在攻城略地中需要更多的粮草支援?

  据了解,今年1月6日,融创在港交所发布的未经审核营运数据显示,2016年度,集团实现销售金额1553.1亿元,也就是说,此次入股链家付出的26亿元代价,仅占比2016年度销售额的0.02%左右。换句话说,26亿元不过是融创的九牛一毛。

  一方面是融创不缺钱,而另一方面则是链家在各地攻城略地和产品升级时需要持续的粮草支持。2015年,链家开始了在各地密集并购行动,从北方大本营向南、向西延展,先后将成都伊诚、上海德佑、深圳中联等区域型公司合并至麾下,完成多个区域的布局。

  据澎湃新闻报道,链家投资计划书显示,2014年,链家在入账39.3亿元营业收入的情况下净利润仅为4.1亿元,净利润率超过10%。到2015年,链家在大举扩张的情况下,成本大幅度上升,尽管全年取得销售收入达到了155.2亿元,接近前一年的400%,但实际净利润仅5.5亿元,利润率下降为3.5%。

  粮草支援固然深受链家欢迎,但融创试图在业务上与链家“无缝接轨”恐怕还尚待磨合。这与二者之间实际客户定位、产品与服务密不可分。

  融创中国执行总裁路鹏在去年海南发布会上表示,公司的整体战略一是聚焦区域深耕,二是聚焦高端精品。“融创把握住了全国最优质的客户,在北京、上海、重庆等几个城市前期发展中,我们一直是属于单价最高的,现在融创的客户积累量已经到了20万家庭的积累量,这20万家庭在每个城市里买的都是融创最高端、最贵的房子。”

  有业内人士置评,链家虽然已经在中介行业居于龙头地位,但长期以来处于房地产行业下游,想要“接盘”融创高端产品和客户,或为融创带来渠道进一步打开市场看上去并不容易。虽然不排除链家传统业务中高端客户占比越来越重,但其客户群体长期依赖于刚需或改善型群体等也是不容忽视的现实,这与融创定位的“高端客户”相比仍相去甚远。况且,链家新房业务处于起步初期,对过于高端的产品涉足未深,拿出相当的精力来为融创做渠道动力或显不足。

  孙宏斌放长线钓大鱼?

  值得一提的是,链家在上一轮融资中,领投方华晟基金管理合伙人吴斌就表示,链家未来在大数据上会有比较大的布局,此番融资部分将用于数据系统的搭建。而上述链家相关负责人透露,此次融创投资的对象为链家网及链家经纪业务,融资旨在推进链家服务标准和大数据能力的提升。

  融创为何要把钱砸给链家来做“大数据”,链家又为何对此执着不休?“链家在大数据方面已经做了8年,其中仅楼盘字典就已投入了4.5亿元,其他相关投入难以估算。”上述链家相关负责人说。

  大数据产业联盟会长董力明表示,房产大数据的价值日益凸显,仅就其对B端而言,一方面如开发商要在某地段进行房地产开发,通过对周边的客流人群进行分析,就能勾勒出当地人群画像模型,了解当地人群的消费能力如何。另一方面通过链家大数据也可掌握真实的房产成交价格,对房地产商未来楼盘的定价等也具有借鉴和参考意义。此外,链家在某种意义上也可作为融创的营销渠道,方便其找到目标消费者进行直接的营销配送。

  “对房地产行业来说,最大的价值在于消费者洞察。过去企业是先凭感觉和经验去做产品,然后再去营销,而当整合所有相关数据后,对产品进行多维度的精准营销,最直接的好处就是节省巨大的营销成本。”董力明说。


  董力明表示,链家要构建大数据,不能只停留在自己现有手头的数据,毕竟房产交易数据是一个低频行为,数据量也是小的,还要进一步整合其他相关方的数据才能发挥其真正价值,更全面地勾画出消费者画像。“链家的优势城市和融创核心战略城市实际上是有重叠的,我们可以利用大数据平台等优势为其提供服务,但具体如何展开合作并不清楚。”上述链家负责人说。  据链家网CEO彭永东此前表示,大数据完整计划主要是构筑三种数据:人的数据、房的数据以及交易流程的数据。上述链家负责人解释称,人的数据是主要体现在用户在链家网APP的三个高频行为,即刷新、核验房屋信息与查看竞争房源,通过107个维度对用户行为进行描述并建立模型;房源数据包含全国28个重点核心城市7000万房源数据;交易的数据:通过交易过程中产生的动态数据建立客户与房源的关系图谱,实现用户体验和作业效率的双提升。“除此之外,还涉及动态数据、数据的还原重构房屋交易体验、用户画像和智能推荐、房产评价等其他方面。”


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