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万达有压力 细述万达商业地产上市原由
http://chenchongming.com.cn  2019/4/15 19:51:43  

万达有压力 细述万达商业地产上市原由 2014-12-09 红商网 发布稿件

  “相比物业销售业务,其物业租赁业务表现更趋稳定,营收一直在稳步增长。目前,万达共拥有1470万平米的自持物业,远超国内其他商业地产商。虽然物业租赁对万达商业地产整体营收的贡献并不突出(占总营收的9.8%),但其毛利率高达70%,是万达广场良好购物体验的重要保证。通过自持物业,万达可以筛选、监督管理商户,在招商时拥有更多的选择权。招股书显示,2013年其自持物业的出租率高达99.2%,今年上半年,物业租赁及管理收入超51亿,同比增长33.9%。更重要的是,这一业务直接面对的是每年超过12亿人次的客流量,直接决定了万达商业地产在外界心目中的形象。

  万达给港交所讲了什么故事?

  王健林的老对手、接任其成为中国现任首富的马云,在赴美上市时给纽交所讲了阿里巴巴构筑的完整电商生态以及背后万千中小卖家的故事。那么,王健林将给纽交所讲诉一个什么样的故事呢?

  在万达提交的800页招股书后半部分,用了大量篇幅描绘了这样一个中国——作为世界第二大经济体,其经济增长已不再单纯依靠外贸和投资驱动,互联网和内需成了新的经济引擎。它一再强调创新和产业结构升级,房地产业进入拐点的“咔嚓”声跃然在耳,互联网浪潮如洪水猛兽一般从智能手机渗透到人们生活的方方面面。消费,正被线上和线下深度挖掘,O2O、互联网思维、B2C,技术的进步使商品和服务比以往任何时候更容易抵达消费者。

  而万达作为中国最大的商业地产商,将自己定位成生活方式服务平台的提供商。作为线下一端的代表,王健林没有没有站到线上的对立面,他在万达上市之前联合了百度、腾讯成立了万达电商,动辄砸50亿。虽然有亿元赌局在前,但“服软”是识时务的表现,即使从最现实的意义上讲,此举也无疑提高了万达商业地产上市的估值。

  万达的一位高管向凤凰财经谈起了阿里巴巴,他语气平和,但言语间仍能听出一丝敌意。他认为万达所代表的线下商业模式,跟阿里阿里巴巴所代表的线上最大的不同在于不可替代。“一个好地段,你占上了就是你的,别人抢不走。线上能一样吗?你敢说没人能替代阿里吗?”

  王健林的秘书告诉凤凰财经,“腾百万”的各做并非酝酿已久的战略构想,只是王健林和马化腾、李彦宏时的偶然念头,觉得这事可以做,就凑到一起了。但他认为这也是一种必然,“万达一定会拥抱互联网”,他说。

  百度连接了人和信息、腾讯连接了人和人,万达电商要做的是将其所有线下资源打包上线,连接人和服务。“万达电商卖的绝不是商品,而是服务。”

  坎坷上市路

  事实上,万达商业地产早有上市之意。王健林早在2005年就曾试图将这一板块在香港上市。不过当时并非以公开募股的方式,而是以房地产投资信托基金的方式筹划上市。2005年底,其招股文件在香港通过,然而让万达始料未及的是,2006年国家几部位联合发布“171号文件”,严格限制境外公司收购内地物业,赴港上市计划被迫放弃。

  随即,王健林将目标转向A股市场,并在2009年正是启动上市计划。无奈,政策再次让万达吃了闭门羹——房地产企业上市闸门关闭让上市再度搁浅,随后2013年A股市场暂停IPO,这一拖就是5年。

  2014年,A股IPO市场重新开闸。等待许久的机会终于到来,万达却技术性地放弃了。其在官网上发表公开说明,“根据中国证监会7月1日公告,万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核”,并在公告中表示,“今后将继续积极探索多种上市途径”。

  随后,已借壳在香港上市的“万达商业地产(集团)有限公司”宣布改名为“万达酒店发展有限公司”,将“万达商业地产”这一名字让出。此举向市场透露出了信号——万达还是将香港作为其上市目标。9月16日,万达商业地产向香港联交所递交上市申请,正式进入实质运作阶段。这场近10年的上市征途又回到了最初的目标。

  并不是最好的上市时机

  万达再次站到最初的起点,却未必是最好的上市时机。此时中国的房地产业已由几年前如火箭一般蹿升变成冰川一样崩裂。以前,为房地产估值看重土地储备、开发量、周转率。现在,下行周期的背景下,市场看重的则是销售萎缩多少、有多少库存、资金流动性如何,全变了。尽管今年不断有松绑限购、松绑房贷等刺激政策出台,但前景依旧不容乐观。评级机构穆迪对2015中国房地产行业的展望仍为负面,预计其销售额将继续下降。

  放眼港股中房企的股价也不难看出,雅居乐市净率仅为0.45倍,富力地产目前的市净率为0.73倍。首创置业为0.51倍。目前,港交所已经通过了万达商业地产融资60亿美元的IPO申请。业内人士也认为,以前对万达此次IPO融资规模的期待有些不切实际,相比100亿美元,60亿美元的数字回归到了“比较现实的状态”。(来源:凤凰)

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